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  • 40城库存去化超1年,一线城市二房风险大年夜

    发布时间: 2020-11-23 09:07首页:跳动财经 > 房产 > 阅读()

      还有部门城市存在一定潜在库存风险,如广州、青岛、哈尔滨、成都、沈阳等,不仅狭义商品去化周期到达高库存城市领域,并且这一类城市由于近年成交较多土地,形成新供应后将发生较大年夜存量压力商品房、土地有较大年夜库存规模,如青岛、沈阳等商品房库存体量均在2000万平方米左右,未来如新房贩卖遇冷,库存风险将急剧恶化。

      从商品房待售面积的变化环境来看,随着棚改货币化安设逐渐淡出,三四线市场贩卖“由热转淡”,2018年第二季度起天下新房库存消化首次变缓,商品房待售面积减负逐月收窄,降幅由3月的每月过万万平方米至2018年底仅余162万平方米。而2019年下半年各省市调控政策连续发酵,市场贩卖下行趋向初显,加之2020年头因新冠疫情影响,库存量再度跳增,2020年2月末商品房待售面积比2019年底增加3184万平方米。

      分各能级来看,一线仍有较高占比的二房房源,二线、三线三房房源占库存主力。根据2020年上半年底各能级新房库存环境,一线城市三房户型占比达40%,但二房户型占库存总量比重也有27%,远高于二三线城市。即一线城市中另有较大年夜体量未消化的二房待售房源。二线、三四线城市库存中三房房源占据绝对高位,占比均在50%左右,二线三房库存占比更高。二三线城市二房及四房库存占比均在20%左右,三四线城市比重略高;其余一房、五房及以上房源则占据极小库存比重。

      2020年库存跳增,短期风险可控

      总体来看,高库存城市三房房源积压最多。2020年上半年底30个高库存城市的新房库存中三房房源占比接近一半,为各个户型中最高。二房、四房房源不分伯仲,别离占总体待售面积的18%和20%。一房、五房房源库存体量最低,在整体库存中比重均低于10%。

      具体而言有有3个关键时间节点:

      我们以为,一线城市二房库存占比最值得关注,这一占比在2020年上半年到达了27%,远高于其他能级城市,目前这部门库存风险较大年夜,后期去化较难,主要源于目前一线城市居平易近购房偏好倾向于小面积段三房,二房则难以到达人们对栖身功效性需求。

      从户型环境来看,小户型一房、二房和高端改善五房以上整体需求不足,后期去化面对挑战。

      自房地产行业“去库存”以来,2018-2019年天下商品房待售面积连续下行,2020年头因新冠疫情“黑天鹅”突袭,使得本就加快下行调整、交易连续低迷的楼市更加“落井下石”,库存规模也由降跳增,迎来新一轮周期变换。

      三四线城市的库存压力和二线城市根基类似,主要集中70平以下,70-80平和180平以上,敷衍多数三四线城市而言,目前房价虽然也涨到了阶段性高点,跳动外汇 ,但是整体的购房压力仍是不及核心一二线城市的,因而100-120平和120-140平成交占比也显著高于核心一二线城市,这两个面积段虽然库存高企但后期根基不存在去化压力,相较而言,小面积段缺乏足够的吸引力,未来仍存在去化难题。

      一是2018年第二季度起天下新房库存消化首次变缓。商品房待售面积减负逐月收窄,降幅由3月的每月过万万平方米至2018年底仅余162万平方米。

      二是2019年下半年天下新房库存由降转增。由于各省市调控政策连续发酵,如苏州、西安、长沙、武汉等均加码了包含“五限”在内的诸多政策,一时间热点城市贩卖广泛遇冷,天下商品房贩卖面积同比累计增速逐月下行,至2019年底同比累计降0.1%。

      一线180平以上库存去化承压

      二三线城市主力库存则落在100-120平方米,主要原于新房房价与居平易近采办力关系适中,市场供求主力的刚需户型以三房100-120平方米为主;其中值得注意的是三四线城市100-120平方米与120-140平方米库存占比不分伯仲,均在25%左右。

      2010年以来天下新建商品房待售面积呈现两次高峰,2014年到达历史高峰后中央“去库存”政策有效缓解了新房的积压环境。2018年起随着调控收紧、楼市遇冷等因素新房库存进入上行周期,疫情爆发后库存急增至新高点,但尚未突破上一轮高峰。在这一现状下,部门城市可能已经或将要呈现局部库存失衡现象。

      从目前来看,整体库存环境尚且健康,随着成交慢慢苏醒,库存量还将维持稳中略降态势,整体风险根基可控。

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