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  • 年内成交高价地遭遇盈利难题,近三成地房比超75%

    发布时间: 2020-11-13 11:21首页:跳动财经 > 房产 > 阅读()

        与上述项目类似的尚有建发在南京拿下的河西NO.2020G03地块,楼板价为35333元/平方米,而周边在售的鱼嘴润府均价为39600元/平方米,按照这一售价,地比高达89%,地差也仅有4000余元/平方米,剔除建安、财政、营销本钱,盈利空间遭挤压。

        TOP50高价地中,长三角区域数量合计30幅,占到天下的六成。

        根据CRIC(微博)最新数据测算,近半年来成交的高价地整体盈利预期堪忧,楼面价TOP50中近半数或面对吃亏,超三成高价地地房比超75%。

        楼面价TOP50高价地集中于8城

        九成高价地地价上扬

      图:二季度以来成交的TOP50高价地城市分布环境(单元:幅)

        具体来看,三幅地均位于京、沪远郊区,由于配套不及中心城区核心板块,因此房企竞拍尽力度相对较低,典型如北京大年夜兴西红门镇B1-05-(3)地块,虽然被首开+龙湖以37.4亿元竞得,但溢价率仅有3.03%,楼面价约39505元/平方米,较2018年末中铁竞得的丰台区花乡白盆窑村地块楼板价44138元/平方米的价钱降落了10%。

    提要:上半年土地市场在疫情之下逆势升温,尤其是4月以来,疫情缓解之后土地市场热情高涨,高价地更是层出不穷,热点城市更是“地王”频出。

        主要是由于长三角地区财产、经济发达,购房需求旺盛,居平易近采办力较强,商品住宅贩卖价钱在天下处于领先水平,地价水平也处于高位,高价地数量占比力高。典型如上海,二季度以来虹口北外滩、杨浦东外滩等热点板块均有稀缺优质地块出让,外汇资讯,北外滩、东外滩地块更是相继刷新年内天下单价地王。

        总体来看,近半年来成交的高价地整体盈利预期堪忧,其中超三成高价地盈利压力很是大年夜。这些地块地价涨幅比力突出,盲目的追高提升了本钱压力。

        典型如龙光在5月初拿下的广州白云区黄石街江夏村地块,折合楼面价为43144元/平方米,其周边在售的首开龙湖·天奕贩卖均价约为8.5万元/平方米,参考这一价钱来看,地房比仅有51%,房地差超4万元/平方米,有较大年夜的盈利空间。

        上半年土地市场在疫情之下逆势升温,尤其是4月以来,跳动财经,疫情缓解之后土地市场热情高涨,高价地更是层出不穷,热点城市更是“地王”频出。

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      表:二季度以来典型或将紧张吃亏的高价地(亿元、元/m2)

        “三条红线”后高价地数量锐减

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      表:典型高价地较其周边同类地块价钱变动环境(元/平方米)

        二季度以来,天下楼面价TOP50地块月度成交分布来看,4月到达峰值为12幅,受“三条红线”政策和优质地块减少的影响,9月份高价地数量创下二季度以来新低,仅有3幅。从城市分布来看,TOP50高价地均位于京沪广深、厦宁杭甬八个一线和新一线城市,其中长三角占比达6成。

      数据来历:CRIC

        以象征房企盈利空间的房地差指标来看,楼面价TOP50地块中,低于15000元/平方米的地块有12幅,占比超过两成,这类地块剔除建安本钱、财政本钱、营销本钱,企业大年夜概率面对入不够出。而用地房比指标测算,处所连大年夜于75%的地王有16幅,占比超过三成,盈利压力过大年夜,吃亏的风险较高。

        未来两个月还是城市推地高峰期,供应将明明放量,但在“紧融资”“宽供应”“限地价”一系列调控组合拳下,土地市场将延续“降温”趋向。

        预计高热地块数量将进一步减少,并进一步向深圳、广州等少数热点城市集中。敷衍财政指标健康、现金流充裕的规模房企来说,在土拍热度进一步回落的环境下,将迎来优质土储补仓的时机。

        高价地价钱变动环境来看,将二季度以来成交的楼板价TOP50地块的楼板价与其周边近期同类地块楼板价比拟,超九成高价地楼板价较之前均有上涨,八成地块楼板价涨幅超过10%,涨幅较高的多位于京、沪供地稀缺的核心板块。

        7月份高价地数量稍有增加,但受“三条红线”政策和优质地块减少的影响,房企拍地尽力性降低,9月份高价地数量创下二季度以来新低,仅有3幅。

      图:二季度以来楼板价TOP50地块按月分布环境(单元:幅)

      注:时间范围为2020年4月1日-10月31日。

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      数据来历:CRIC

        TOP50高价地中,仅有3幅地楼板价较周边同类地块价钱降落,降幅均在20%以内。

      数据来历:CRIC

      来历:丁祖昱(微博 博客)评楼市

      

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        根据CRIC最新数据举行测算,楼板价TOP50中半数面对吃亏。

      

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